「コミュニティー型まちづくり」と都市計画：地区制度の仕組み

• 「コミュニティー型まちづくり」と都市計画
• 地区制度の仕組み
• 地区計画への取組み
• 地区計画の決定状況
• 市民協働のまちづくりに向けて

地区計画は、それぞれの地区の特性に応じて、地区の目標将来像を示す「地区計画の方針」と、道路・公園などの地区施設の配置や建築物などの建築ルールを詳細に定める「地区整備計画」で構成されます。
「地区整備計画」が定められると、区域内の建築行為及び区画形質の変更等について届出が必要になり、計画内容が不適合なものについては設計変更等の勧告を行うという「届出・勧告制度」により、計画の実現を図ります。
また、「建築条例」を定めることにより建築基準法に基づく制限事項となり、建築確認申請の対象となります。

まちづくりの全体構想を定めるものであり、地区計画の目標や地区の整備、開発及び保全の方針を定めます。

まちづくりの内容を具体的に定めるものであり、「地区計画の方針」に従って、道路等地区施設や建築物等に関する制限のうち、地区計画の目的を達成するために必要なものを定めます。

• 地区施設の配置及び規模
• 建築物等の用途の制限
• 建築物の容積率の最高限度又は最低限度
• 建築物の建ぺい率の最高限度
• 建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度
• 壁面の位置の制限
• 建築物等の高さの最高限度又は最低限度
• 建築物の形態、色彩等
• かき、さくの形態
• 看板類の形態

地区計画が決定された区域内で、つぎのような行為を行う場合に「届け出」が必要となります。なお、届け出内容が、地区計画に適合しない場合、設計変更等の勧告を行います。

• 土地の区画形質の変更
• 建築物の建築
• 工作物の建築
• 建築物、工作物の形態、意匠、用途の変更

「届出・勧告制」は、「許可制」等の強制的な手段ではなく、市と行為者が協議するなかで計画の目的の実現と行為者の目的達成をできる限り相矛盾なく両立させ、計画の実現を図っていこうとするもので、正に市民協働の制度といえます。

地区計画の中で特に重要なものについては、岡山市で「建築条例」を定めます。条例として定められると、建築確認の必要条件となります。

地区計画で決められた道路を「予定道路」として指定することにより、その部分には建物を建築することが出来なくなります。

一定規模以上の宅地開発を行う場合に必要となる「開発許可」の許可基準に地区計画の内容が加えられることにより、道路などが計画に沿って整備されます。