確認申請・不動産調査に関するよくある質問

窓口、電話等でよくある質問を掲載しています。

質問の掲載順序につきましては、不動産の重要事項説明書の順序を参考に並べています。

• 用途地域等を確認したい
• 用途地域によってどんな建物の規制がありますか？
• 法22条区域に該当しますか？
• 複数の道路に接している土地の場合、建蔽率の角地の緩和は受けられますか？
• 容積率について、前面道路の幅員に乗じる数値はいくらですか？
• 特定道路に該当する道はどのような道ですか？
• 過去の建築計画概要書の数値を用いて容積率や建蔽率を計算するとオーバーするのですが？
• 高さ制限、日影規制および外壁の後退距離はありますか？
• 日影制限において条例で指定されているのは何号ですか？
• 壁面線の制限や敷地面積の最低限度はありますか？
• 建築協定はありますか？
• 建築基準法の道路かどうか調べたい
• 法42条2項道路の後退方法を知りたい
• 『建築許可』について
• 『橋を架ける許可』について
• 宅地造成工事規制区域について
• 土砂災害特別警戒区域について
• 災害危険区域について
• がけ条例について
• ハザードマップについて
• 事前承認団地について
• ワンルーム条例について
• 60条証明について
• 中間検査はありますか？
• 完了検査を受けなければどうなりますか？
• 補強コンクリートブロック造の塀について
• 上記に該当する質問がなかった

都市計画区域、市街化区域、市街化調整区域、用途地域、防火・準防火地域、容積率、建蔽率、地区計画等を確認したい場合は、都市計画情報システム別ウィンドウで開くで確認してください。

なお、システムについては都市計画課にご確認ください。

市街化区域については、こちらのページ(用途地域制限早見表)をご確認ください。

市街化調整区域については、開発指導課にご確認ください。

都市計画区域内で、防火地域・準防火地域以外の地域については全て法22条区域に該当します。

都市計画区域外については、法22条区域に該当しません。

複数の道路等に接している場合、街区の角にある土地として、建蔽率の緩和を受けられる場合があります。

岡山市建築基準法取扱基準の整理番号B-019で該当する場合を解説しておりますので、ご確認ください。

住居系の地域は0.4（40%）です。

住居系以外の地域は0.6（60%）です。（市街化調整区域も0.6です）

前面道路の幅員が12m以上のものについては、都市計画で定まっている容積率を採用してください。

幅員15m以上の建築基準法上の道路が該当します。

いくつかの可能性が考えられます。

1. 都市計画で定められている容積率および建蔽率が変更されている場合
2. 高度利用地区の容積率の割増を適用している場合
3. 総合設計制度を適用している場合
4. 法以前から建築されている既存不適格建築物である場合
5. 容積率に不算入となる部分が算入されている場合

他にも可能性はあるとは思われますが、まずは上記をご確認ください。

１および２については都市計画課、３については建築行政年報をご確認ください。

建物の高さ制限等（用途地域別）一覧表で、ご確認ください。

絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影制限及び外壁の後退距離について確認できます。

2号に該当します。

現在建築協定がないため、建築基準法では制限をしておりません。

地区計画等で制限があるかもしれませんので、都市計画課にご確認ください。

現在岡山市全域において、建築協定は存在しません。

なお、電話による対応は一切しておりませんので、ご了承ください。

また、法42条2項道路に該当する市道沿いに蓋をされた水路がある場合は、蓋の部分が市道かどうかによって後退方法が一部異なる場合があります。

後退方法については、岡山市建築基準法取扱基準の整理番号B-001-01～B-001-03で原則の取り扱いを掲載しているため、ご参照ください。

市道沿いの水路の蓋が市道かどうかは道路管理者（国土交通省、岡山県庁、各区役所地域整備課、各区役所農林水産振興課、北区役所土木農林分室、各支所産業建設課）にご確認ください。道路管理者の管轄は地域によって異なりますので、こちらのページ（よくある質問）をご確認ください。

※このページ内における基準時は、昭和25年11月23日と該当地が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点とします。都市計画区域に指定された時点は場所によって異なるため、ご注意ください。

都市計画法の『開発許可』『建築許可』については開発指導課にご確認ください。

都市計画区域内において、建築基準法上の道路から接道を取ることが出来ない敷地の新築、建替え等の確認申請を伴う建築行為の際には、建築基準法43条2項二号許可が必要となる可能性があります。

法43条2項二号許可申請の手引きに許可基準を掲載しておりますので、ご確認ください。詳しくは、建築指導課指導係にご確認ください。

既設の橋が許可を得ているかどうかについても水路（河川）管理者にご確認ください。

建築基準法43条2項二号許可については、敷地と道路が水路、河川または水路敷のみで分断されている場合は不要となります。詳しくはこちらのページや岡山市建築基準法取扱基準の整理番号B-003をご確認ください。

建築基準法上の道路に該当しない農道等により分断されている場合は異なりますので、岡山市建築基準法取扱基準の整理番号B-004をご確認ください。

宅地造成工事規制区域（通称、宅造区域）内での規制については、開発指導課にご確認ください。

区域内に該当するかどうかについては、こちらのページ（岡山市宅地造成工事規制区域マップ）をご確認ください。

土砂災害特別警戒区域（通称、レッドゾーン）や土砂災害警戒区域（通称、イエローゾーン）についてはこちらのページ（市内の土砂災害警戒区域等について）をご確認ください。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の指定がある区域内に建築物を計画する場合は、外壁等の構造耐力関係規定が適用されるため、土砂等の最大の力や高さに応じて外壁をRC造の強固な壁とする、独立した強固な塀等を設ける等の対策が必要となります。

併せて土砂災害特別警戒区域における確認申請の要・不要については岡山市建築基準法取扱基準の整理番号C-002において取り扱いを掲載しているため、ご参照ください。

建築基準法第39条第1項に規定する災害区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に基づき指定された急傾斜地崩壊危険区域内で急傾斜地の崩壊による危険の著しい区域として市長が指定した区域）は現在のところ指定はありません。

あわせてこちらのページ（ハザードマップの作成状況等について）もご確認ください。

事前承認団地に該当するかどうかについては開発指導課にご確認ください。

岡山市にはワンルームマンションを規制する条例はありません。

都市計画法施行規則60条の証明書について、確認申請に添付する必要があるかどうかに関しては申請予定先にご確認ください。

岡山市では、建築基準法第7条の3第1項第一号の「共同住宅のうち階数が3以上で、床および梁に鉄筋を配する建物」が該当します。
（同　第1項二号による特定行政庁が指定する工程は有りません）

建築基準法に違反します。完了検査済証の交付を受けずに使用している場合、将来の増改築時の手続き等において支障となることがあります。

また、完了検査を過去にさかのぼって受けることは出来ません。

完了検査を受けていない建築物と同じ敷地内で建築物を建てられる場合は、岡山市建築基準法取扱基準の整理番号A-013で原則の取り扱いを掲載しているため、ご参照ください。

必ず確認申請先の指定確認検査機関等にもご相談ください。

補強コンクリートブロック塀の基準、控壁が必要な高さについてはこちらのページ（構造関係規定に関するよくある質問）をご確認ください。

併せて岡山市建築基準法取扱基準の整理番号C-004-01,-02,-03においても原則の取り扱いを掲載しているため、ご参照ください。